서울서부지방법원 2021. 8. 13. 선고 2019가합39928 판결 [부동산매매계약취소등]

서울서부지방법원

제12민사부

판결

사건 2019가합39928 부동산매매계약취소 등

원고 A

소송대리인 법무법인 이현

담당변호사 변준우

피고 1. B

소송대리인 변호사 조영종, 김태준

2. C

3. D협회

피고 2, 3의 소송대리인 변호사 조하늘

피고 2, 3의 소송복대리인 변호사 이승헌

변론종결 2021. 7. 9.

판결선고 2021. 8. 13.

주문

1. 피고들은 공동하여 원고에게 11,517,799원 및 이에 대하여 피고 B, C은 2018. 7. 14.부터, 피고 D협회는 2020. 1. 28.부터 각 2021. 8. 13.까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

피고들은 공동하여 원고에게 50,026,100원 및 이에 대하여 2018. 7. 14.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 2018. 7. 14. 공인중개사인 피고 C의 중개 아래 피고 A과 별지 기재 다세대주택(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 285,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고, 2018. 9. 3. 이 사건 주택에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이 사건 주택은 2013.경 테라스 부분 14.17㎡ 정도가 무단 증축된 위반건축물로, 2019. 4. 1. 위와 같은 위반 사실이 관할 관청에 의하여 적발되었는데, 이에 관할 관청은 2019. 4. 25. 원고에게 자진 시정할 것을 통지하였고, 원고가 이를 시정하지 않자 2019. 10. 8. 이행강제금을 부과하였으며, 2020. 10. 23. 원고에게 다시 시정안내 및 이행강제금 부과 예고를 하였다.

다. 이에 원고는 이행강제금으로 2019. 10. 24. 2,080,800원, 2020. 12. 11. 1,463,700원을 각각 납부하였는데, 이 사건 주택의 위반 사항을 시정하기 위해 무단 증축된 부분을 철거한 후 재시공하는 데에는 합계 19,491,098원의 공사비가 소요된다.

라. 한편, 피고 D협회는 피고 C과 공제기간 2018. 4. 28.부터 2019. 4. 27.까지, 공제금액 1억 원으로 정하여 피고 C이 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 이를 보상하기로 하는 내용의 공제계약을 체결한 공제사업자이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 4, 5, 14, 20, 21, 25, 26호증, 을가1호증, 을나1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 감정인 E의 감정 결과, 이 법원의 은평구청에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

피고 B, C은 이 사건 주택이 무단 증축된 위반 건축물임을 알고 있었으면서도 그와 같은 사정들을 묵비한 채 아무런 문제가 없다고 하며 이 사건 매매계약을 체결하거나, 중개하였는바, 그와 같은 불법행위로 인한 손해배상으로 위 피고들은 공동하여 원고에게 위반 사항 시정을 위한 재시공 비용과 원고가 납부한 이행강제금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있으며, 피고 D협회 또한 피고 C과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 다른 피고들과 공동하여 위 돈을 지급할 의무가 있다.

3. 판단

가. 손해배상책임의 발생

1) 피고 C이 위법사실을 고지하였는지 여부에 관한 판단

위와 같은 원고의 주장에 대하여 피고 C과 D협회는, 피고 C이 원고에게 이 사건 주택의 테라스 부분이 위법하게 확장된 사실에 관하여 매매계약 체결 전에 충분히 설명하였다는 취지로 주장한다.

살피건대, 갑 제1, 4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉, ① 이 사건 주택에 대한 매매계약서나 매매계약 체결 당시 피고 C이 작성하여 교부한 중개대상물 확인·설명서에 위와 같은 위법사실에 관한 아무런 기재가 없는 점, ② 피고 C은 위반 부분에 대한 시정 통지를 받고 방문한 원고에게 1회 이행강제금을 대납해주겠다고 제안한 사실이 있다고 진술하기도 하였는바, 사전에 그 위법사실을 충분히 설명하였다면 굳이 위와 같이 이행강제금 상당액을 대납해주겠다고 제안할 이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 체결 당시 원고에게 위와 같은 위법사실은 고지되지 않았다고 봄이 상당하다.

2) 피고 B의 책임에 대한 판단

매매를 함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것은 불법행위인 기망에 해당한다(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다20890 판결, 대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다55869 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉, ① 이 사건 주택에서 무단 증축된 부분이 차지하는 면적은 전체 실내 면적의 약 16% 정도로 그 비율이 작지 않은 점, ② 위반사항을 시정하지 않을 경우 원고에게는 매년 계속하여 적지 않은 금액의 이행강제금이 부과될 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 위와 같은 위법사실을 고지받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 아니하였거나, 적어도 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금으로 매매계약을 체결하지는 않았을 것이라고 봄이 상당한바, 피고 B이 위와 같은 위법사실을 고지하지 않은 것은 불법행위인 기망에 해당하고, 결국 피고 B은 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고 B은, 자신도 테라스 부분이 이미 확장되어 있던 상태에서 이 사건 주택을 매수한 것인데, 그것이 위법한 것인지 몰랐으므로, 불법행위책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 피고 B 스스로도 이 사건 주택의 테라스 부분이 위법하게 확장된 것일지도 모른다는 미필적인 인식 정도는 있었다고 진술하고 있고, 민사상불법행위책임은 과실로 인한 경우에도 성립하는바, 피고 B의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 피고 C, 공인중개사협회에 대한 판단

부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사법 25조 제1항 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

살피건대, 피고 C은 이 사건 주택의 테라스 부분이 위법하게 증축된 사정을 알고 있었음에도 앞서 본 바와 같이 그와 같은 사정을 원고에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 중개하였는바, 그로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있고, D협회는 피고 C과 공제계약을 체결한 공제사업사로서 피고 C과 공동하여 원고에게 발생한 손해를 보상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고 C, D협회는 원고가 청구취지 변경 전 주위적 청구로 이 사건 매매계약을 취소한다고 주장함으로써, 이 사건 매매계약은 이미 취소되었으므로, 그 취소에 따른 원상회복 문제만이 남아있을 뿐, 불법행위로 인한 손해배상 책임은 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 피고들이 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약이 취소되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는바, 위 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 손해배상책임의 범위

1) 원고가 이 사건 주택을 취득한 이후 관할 관청의 이행강제금 부과에 따라 2019. 10. 24. 2,080,800원, 2020. 12. 11. 1,463,700원을 각각 납부한 사실, 이 사건 주택의 위반 사항을 시정하기 위해 무단 증축된 부분을 철거한 후 재시공하는 데에 합계 19,491,098원의 공사비가 소요되는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 특별한 사정이 없는 한, 피고들의 행위로 인하여 원고가 입은 손해는 23,035,598원(2,080,800 + 1,463,700원 + 19,491,098원)이 된다.

2) 피고들의 주장에 대한 판단

가) 피고 B의 주장에 대한 판단

(1) 피고 B은 우선, 이 사건 매매계약 체결 당시 적용되던 건축법 규정에 의하면, 이 사건 주택과 같은 위반건축물에 대하여 부과할 수 있는 이행강제금은 총 5회로 한정되어 있었으므로, 원고가 입은 손해액 또한 5회분 이행강제금 상당액으로 한정되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나, 위와 같은 이행강제금의 납부만으로 이 사건 주택이 적법건축물로 변경되는 것은 아니며, 건축물대장에는 계속하여 위반건축물로 등재되어 있게 되는 점, 당시 시행되던 법률에 따라 부과될 것으로 예상되었던 이행강제금을 손해액으로 한정할 경우 원고에게 위법 상태의 용인을 강요하는 결과가 되는 점 등에 비추어 보면, 그 위반 사항을 시정하기 위한 비용이 당시 시행중이던 법률 규정상의 이행강제금 부과 예정액을 초과한다고 하여, 손해액 또한 그 부과 예정액을 상한으로 하여 제한된다고 볼 수는 없는바, 피고 B의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로 피고 B은, 피고 B의 기망으로 이 사건 매매계약을 체결함으로써 원고가 이 사건 주택의 시가 상승분에 해당하는 이득을 얻었으므로, 그와 같은 시가 상승분 상당액이 손해배상액에서 공제되어야 한다는 취지로 주장하나, 손해배상액의 산정에 있어 손익상계가 허용되기 위해서는 손해배상책임의 원인이 되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었을 뿐만 아니라 그 이득은 배상의무자가 배상하여야 할 손해의 범위에 대응하는 것이어야 할 것인데(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다18228 판결 참조), 이 사건 주택의 시가 상승은 피고들의 행위와는 아무런 관련이 없는 것일 뿐만 아니라, 이를 가지고 피고들이 배상하여야 할 손해의 범위에 대응하는 이익이라고 볼 수도 없는바, 피고 B의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

나) 피고 C, D협의의 주장에 대한 판단

피고 C, D협회는 위반 사항을 시정하기 위한 철거 및 재시공 비용과 원고가 부담한 이행강제금 상당액은 피고 C의 중개행위로 인한 직접적인 손해가 아니고, 피고 C의 행위와 상당한 인과관계 또한 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 피고 A, C이 이 사건 주택의 일부가 위법하게 증축되어 있음을 고지하지 않음으로써 체결된 것이고, 원고가 부담한 이행강제금이나 철거 및 재시공 비용은 그 위반 사항에 관하여 부과된 것이거나, 그 위반 사항을 시정하기 위한 비용이라고 할 것인바, 위와 같은 손해가 피고 C의 행위로 인한 손해가 아니라거나, 그 행위와 손해 사이에 인과관계가 없다고 할 수는 없다.

피고 C, D협회의 주장은 받아들이지 않는다.

3) 책임의 제한

다만, 이 사건 매매계약 체결 당시 원고 또한 베란다가 확장된 사실 자체는 인지하였던 것으로 보이는 점, 이 사건 주택과 같은 다세대주택의 경우 공간을 넓히기 위해 위법하게 테라스를 확장하는 경우가 다수 있는 점, 실제로 원고 또한 법적으로 문제가 없는지를 문의하였다는 취지로 진술하기도 하였는바, 적어도 그 가능성은 인식하였던 것으로 보이는 점, 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 주택에 대한 적지 않은 금액의 시가 상승이 발생한 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정 등을 참작하여 과실상계나 공평의 원칙에 기해 피고들의 책임을 50%로 제한한다.

다. 소결론

따라서, 피고들은 공동하여 11,517,799원(23,035,598원 × 50%) 및 이에 대하여 피고 B, C은 2018. 7. 14.부터, 피고 D협회는 공제금의 지급을 구하는 내용의 이 사건 소장 부본이 피고 D협회에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2019. 11. 28.부터 60일이 경과한 2020. 1. 28.부터[원고는 피고 D협회에 대하여도 2018. 7. 14.부터의 지연손해금의 지급을 구하나, 을나 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고 D협회의 공제규정은 피공제자의 공제금 지급청구를 받은 날로부터 60일 이내에 공제금을 지급하여야 한다고 규정하고 있어(공제업무취금예규 제27조 제3항) 공제사업자가 공제금 청구를 받은 날로부터 60일 이내에는 지체책임을 지지 않는 것으로 해석되는바(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조), 원고의 공제금 청구의 의사 표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고 D협회에 송달된 날부터 60일 이내 기간의 지연손해금을 구하는 부분은 받아들이지 않는다] 피고들이 그 이행의무의 존재나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 8. 13.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이병삼(재판장) 김병휘 조현우

별지