서울중앙지방법원 2019. 7. 11. 선고 2018가단5032800 판결 [손해배상(기)]

서울중앙지방법원

판결

사건 2018가단5032800 손해배상(기)

원고 A

소송대리인 변호사 이병현

피고 1. B

소송대리인 법무법인 태청

담당변호사 유수왕

2. C

3. D협회

소송대리인 변호사 김종환

소송복대리인 변호사 김동일

변론종결 2019. 4. 25.

판결선고 2019. 7. 11.

주문

1. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

원고에게,

가. 피고 B, C은 각자 38,833,942원 및 이에 대한 2016. 3. 23.부터 이 사건 청구취지 변경서 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하고,

나. 피고 D협회는 피고 C과 각자 위 38,833,942원 및 이에 대한 2018. 5. 6.부터 이 사건 청구취지변경서 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 피고 B의 이 사건 토지와 건물의 소유 내역

1) 피고 B는 서울특별시 중구 E 대 192m²에 관하여 1979. 8. 6. 서울중앙지방법원 중부등기소 접수 제30402호로 소유권이전등기를 마치고, 1999. 6. 21. 접수 제30025호로 F에서 합병한 대 46m²에 관하여 이기소유권이전등기를 마쳐서 '서울특별시 중구 E 대 238m²(이하 '이 사건 토지'라고 한다'의 소유자가 되었다.

2) 피고 B는 이 사건 토지상에 철근콘크리트 구조 철근 콘크리트지붕 5층 제1, 2종 근린생활시설 및 단독주택 1층 128.72m², 2층 139.82m², 3층 139.77m², 4층 111.64m², 5층 105.29m²(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)를 신축하여 2003. 10. 10. 위 등기소 접수 제58341호로 소유권보존등기를 마쳤다.

3) 이 사건 건물은 건축물관리대장상 1층은 제2종 근린생활시설(일반음식점), 2층은 제2종근린생활시설(사무실), 3층은 제1종 근린생활시설(소매점), 4층은 제2종 근린생활시설(사무실)로 건축물현황이 등재되어 있다.

4) 피고 B는 그 이후 일자불상경 관할 행정관청의 적법한 허가를 받지 아니하고 이 사건 건물의 4층 베란다에 건물외측벽에서 시작하여 외연을 베란다 끝부분까지 연장시킨 경량철골조 건물부분 28m²(이하 '이 사건 증축부분'이라고 한다)를 증축하였고, 2015. 9. 24. 소외 G에게 이 사건 증축부분을 포함한 4층 전부를 임대차보증금 30,000,000원에 임대하였다. G는 4층 건물 내에서 운영하는 찻잔, 접시 등의 생활용품의 판매사업과 관련된 물품들을 적재 보관하는 창고 공간으로 이 사건 증축부분을 사용하고 있다.

나. 원고와 피고 B 사이의 이 사건 토지와 건물의 매매

1) 피고 B는 2016. 3. 23. 원고와 사이에 매매 목적물을 이 사건 토지와 건물로 표시하고 매매대금을 290,000,000원으로 하며 '현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함. 매매대금 중 현 임대보증금은 잔금에서 공제하며, 현 임대차계약은 매수인이 승계한다. 호수별 보증금 내역 4층 사무실 삼천만원'이라는 특약을 기재한 매매계약을 체결하였다(이를 '이 사건 매매'라고 한다)

2) 원고는 2016. 6. 15. 매매대금의 지급을 완료하고 이 사건 토지와 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고 C의 이 사건 매매의 중개 등

1) 피고 C은 피고 D협회 소속의 공인중개사로서 원고로부터 위임을 받아서 이 사건 매매를 중개하였다.

2) 피고 C은 중개대상물 확인설명서의 대상물건란에 이 사건 토지와 건물을 각 위 등기부상의 면적인 238m²와 625.24m²로 표시하고, 건축물대장상 위반건축물 여부에는 '적법'으로 표시하였다.

3) 피고 D협회는 피고 C과 사이에 2016. 1. 26.부터 2017. 1. 25.까지 1년을 공제기간, 공제금액을 1억 원으로 하는 공제약정을 체결한 사업자이다.

라. 위법건축물 시정명령과 이행강제금 부과

서울특별시 중구청장은 2017. 8. 23.경 원고에게 이 사건 증축부분 28m²가 건축법상의 허가나 신고를 득하지 아니한 위반건축물로 확인되었으므로 적법한 허가·신고에 의한 사용승인을 받거나 위반사항의 자진철거를 하라는 시정명령을 하고 이를 이행하지 아니할 경우에 이행강제금이 부과됨을 통지하고, 이어서 2017. 11. 16.경 같은 내용의 위반건축물 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 하였다. 원고는 위 시정명령에서 정한 기한 내에 이 사건 증축부분을 철거하지 않았고 이에 따라 부과된 이행강제금 3,512,880원을 2017. 11. 16.에, 3,320,000원을 2018. 12. 5.에 각 납부하고, 그 이후인 2019. 1. 5. 이 사건 증축부분을 철거하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 12호증(가지번호 있는 것은 이를 포함, 이하 같다), 을나4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 B에 대한 청구에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

1) 원고

피고 B는 이 사건 증축부분을 증축한 당사자 본인이며, 2016. 3. 23. 이 사건 매매계약 체결 당시 위법건축물이 존재한다는 사정을 알고 있음에도 이를 원고에게 알리지 아니하고 매도하였으므로 계약당사자로서의 고지의무를 위반하였다. 따라서 피고 B는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 원고에게 손해를 가하였으므로 원고가 입은 손해를 배상하여야 한다.

또한 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 물건 자체에 부과된 법률상의 장애로 인하여 그 물건의 사용수익이 제한된다면 물건의 하자로 보아야 하므로 피고 B는 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 의거하여 하자 담보책임으로서 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다.

따라서 피고 B가 배상할 손해액은, ① 이 사건 증축부분의 철거로 인하여 발생한 이 사건 건물의 시가 감소액 19,157,740원, ② 이 사건 증축부분의 철거로 임대면적이 줄어들게 됨으로써 발생하는 매월 113,456원 상당의 임대수익 상실액, ③ 이행강제금 납부액 6,832,880원, ④ 철거에 소요된 비용 930,000원의 합계 38,833,942원 및 이에 대한 지연손해금이다.

2) 피고 B

이 사건 증축부분은 샷시가 설치되어 있지만 여전히 베란다로 평가하여 건물 외부에 속하였고 건축물대장상에 등재되지 않은 면적이었으므로 피고 B가 원고에게 이 사건 건물을 매도함에 있어서도 이를 건물외부로 분류하여 그 매매목적물에 포함시키지 않은 것이므로 피고 B가 이에 대한 하자담보책임을 질 이유가 없다. 또한 원고는 이 사건 증축부분이 위반건축물로 평가될 여지가 있다는 사정을 알고 있었던 것이고, 이를 몰랐다고 하더라도 이는 원고의 과실이므로 민법제 580조 제1항 후단에 의하여 피고 B는 하자담보책임을 부담하지 아니한다.

나. 판단

1) 먼저 피고 B가 이 사건 증축부분과 관련하여 이 사건 매매계약상의 하자담보책임을 부담하여야 하는 지 여부에 관하여 살피건대, 앞서 인정한 사실을 종합하여 보면 이 사건 증축부분은 이 사건 건물의 4층 111.64m²근린생활시설(사무실)에 연결되어 샤시로 골조를 만들고 그 사이를 유리로 연결시킨 경량철골조 구조물로서 기능적으로도 위 사무실의 부속 공간으로 작용하는 것이므로 이 사건 증축부분의 위치와 면적 및 제반 현황을 놓고 보면 이는 주된 건물로서 이 사건 건물에 부합된 건물부분이라고 봄이 상당한바, 원고와 피고 B 사이에 이루어진 이 사건 매매계약은 비록 계약서상 목적물의 기재에 이 사건 증축부분을 명시하지는 않았지만 이와 같이 등기부 등 공부상의 기재에 따라 이 사건 토지와 건물을 그 목적물로 명시함으로써 이에 부합된 이 사건 증축부분도 당연히 그 목적물에 포함되었다고 봄이 상당하고, '현 시설 상태에서의 매매계약'이라는 특약사항은 이를 명확히 해주는 것이라고 할 것이다.

나아가 이와 같이 매매 목적물에 포함되는 이 사건 증축부분이 매매 이후에 행정관청으로부터 위반건축물로 지적되어 시정명령을 받고 철거를 하게 되는 사정은 건물의 일부 공간이 사라지는 변화에 해당하여 그 면적이나 용도 등이 전체에 비추어서 무시할 수 있을 성격과 정도의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 이는 매매 목적물에 존재하는 하자로 보아야 할 것이다.

그러나, 민법 제580조 제1항 단서는 '매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다'고 규정하여 매도인의 담보책임을 물을 수 없는 예외사유를 규정하고 있는바, 앞서 인정한 사실과 위 각 증거들 및 을나2, 3호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정되고 파악되는 아래의 사정을 종합하면 원고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시에 이 사건 증축부분이 이 사건 건물의 근린생활시설(사무실)과는 별도의 공간으로서 존재하고, 이는 적법한 허가를 받지 아니하고 축조되어 등기부 등 공부상의 기재에 포함되지 아니한 것이라는 사실을 알고 있었다고 보이며, 가사 그러한 사실을 몰랐다고 가정하더라도 이는 원고가 매수인으로서 매매 목적물의 현장을 답사하고 이를 특정하고 확인하는 과정에서 통상의 주의를 기울였더라면 알 수 있었을 사항이어서 결국 원고가 이를 알지 못한 데 과실이 있으므로 원고는 이 사건 매매계약과 관련하여 '매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때'에 해당하여 매도인인 피고 B에 대하여 이 사건 매매계약상 이 사건 증축부분과 관련한 하자담보책임을 물을 수 없다고 할 것이다.

즉, ① 원고는 이 사건 매매의 중개인인 피고 C의 안내에 따라서 이 사건 매매계약 체결일인 2016. 3. 23. 이전인 2016. 3. 3.을 포함하여 몇 차례 이 사건 건물 현장을 방문하여 매매목적물인 이 사건 건물의 현황을 확인하였다. ② 원고는 이 사건 매매계약상 매매대금의 지급 방법과 관련하여 기존의 임대차계약을 승계하는 대신 임대차보증금을 매매대금에서 공제하기로 하여 매매계약 체결 당시에 존재하는 임대차와 임대차보증금을 확인하였다. 당시 매도인인 피고 B는 원고에게 각 층별로 이 사건 건물에 존재하는 임대차를 실제 사용하는 용도, 임대차보증금, 월임대료 및 건물 평수의 항목으로 나누어 기재한 건물현황표(갑제5호증)을 교부하였고, 여기에는 4층의 건평이 33.77평으로서 등기부상 면적과 동일하게 기재되어 있었으며 임대차보증금은 30,000,000원, 월임대료는 2,000,000원로 되어 있었는데, 이러한 임대차의 조건은 건평이 42.29평으로서 위 4층 기재 면적보다 넓은 2층과 동일한 것이었고, 그와 같이 등기부상으로는 면적이 상이한데도 2개의 층이 임대차의 보증금 등 조건이 동일한 이유가 4층에는 이 사건 증축부분이 따로 존재하며 이를 합하면 그 면적이 2층과 동일하게 되기 때문이라는 사정을 피고 B가 알려주었고, 원고도 이를 인지하고 수용하여 이 사건 매매계약의 내용이 확정되고 체결되었다. ③ 이 사건 증축부분은 등기부 및 건축물관리대장에 등재된 제2종 근린생활시설(사무실)인 4층 111.64m²가 철근콘크리트조 건물인 것과는 달리 샤시를 골격으로 삼아 그 사이를 채색된 유리로 연결하여 축조한 경량철골조 구조물이어서 육안으로도 관할행정청의 허가를 받아 축조되어 등기되고 등재된 4층 근린생활시설 111.64m²과는 뚜렷하게 구별되며, 그 내부에 적재된 물건들을 보면 창고로서 사용되고 있어서 사무실인 위 4층 111.64m²와는 용도에서도 뚜렷하게 구별되고 면적도 28m²로서 원고가 현장을 살피면서 이를 간과하거나 지나치기는 어려운 정도이다. ④ 이 사건 건물은 대부분이 음식점과 사무실, 소매점 등 근린생활시설로 이루어져 있고, 원고는 1층 떡집, 미용실, 2층 사무실, 3층 페인트가게, 4층 사무실 등 다양한 업종의 임차인이 존재하는 가운데 이러한 임대차 계약 관계를 모두 인수하였고, 이러한 상가 목적의 5층 건물을 29억 원이라는 금액으로 인수하였는바, 이러한 거래의 내용과 경위를 살피면 원고는 매매 목적물인 상가건물을 이루는 개개 층과 임대차 현황을 스스로 파악하고 판단할 수 있는 능력을 가지고 있었고 또 실제로 이를 살피고 확인한 것으로 보인다. 따라서 피고 B가 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임을 져야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

2) 나아가 피고 B가 이 사건 매매계약 체결 당시 위법건축물이 존재한다는 사정을 알고 있음에도 이를 원고에게 알리지 아니하고 매도하였으므로 계약당사자로서의 고지의무를 위반하여 원고에게 손해를 가하였는지 여부에 관하여 살피건대, 매매계약의 체결을 위한 교섭의 단계에서 매매목적물을 특정하고 계약의 체결이나 대금 등 계약의 중요사항의 결정에 영향을 미치는 매매목적물의 특징이나 제한에 관한 사항은 이를 매도인이 매수인에게 알려주어야 할 것이나 그와 같은 알림의 방법은 그 대상과 상황에 따라서 달라질 수 있고, 매수인 자신의 기본적 의무에 속하는 공부상의 기재 확인 및 현장 방문과 확인의 절차를 통하여 매수인이 충분히 알 수 있는 사항에 대하여는 명시적인 설명이 없다고 하더라도 이를 위법한 의무 위반이라고 단정할 수는 없다고 할 것인바, 위에서 본 바와 같이 매수인인 원고는 이 사건 건물 현장을 직접 답사 확인하여 등기부 등 공부상 기재와는 달리 이 사건 건물의 4층에 철근콘크리트조가 아닌 경량철골조로 축조된 이 사건 증축부분이 존재하는 것을 보았고, 이는 허가받지 않고 축조된 부분이라는 것을 알았다고 할 것이므로 이러한 인식을 바탕으로 이루어진 이 사건 매매에 있어서 원고가 피고 B의 설명이 없어서 이 사건 증축부분이 위반 건축물이라는 사실을 몰랐기 때문에 이 사건 매매계약을 체결하였다거나 그러한 내용을 알았더라면 계약의 조건을 달리하였을 것이라고 보기 어렵고, 원고가 이러한 위반건축물이라는 사실을 인지하고 계약을 체결한 이상 이 사건 증축부분이 그 이후 실제로 시정명령을 받고 이행강제금이 부과되어 궁극적으로 철거를 하게 되리라고 생각하지는 못했다고 하더라도 이러한 법집행의 후속조치는 원고가 위반건축물임을 인지하고 매매를 한 데 따른 위험부담이 현실화된 것일 뿐 그것이 위반건축물이라는 하자와는 구별되는 새로운 하자의 내용이거나 피고 B가 알려주어야 할 사항이라고 보기는 어렵다. 원고가 주장하는 피고 B의 고지의무 위반으로 인한 채무불이행에 관한 위 주장은 이유 없다.

3. 피고 C, 피고 D협회에 대한 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

피고 C은 이 사건 매매를 중개한 공인중개사로서 공인중개사법 제25조 제1항 제2호가 정하는 바에 따라서 이 사건 증축부분이 위법한 건축물이라는 점 등을 확인하여 중개의뢰인인 원고에게 성실·정확하게 설명하여야 함에도 불구하고 고의 또는 과실로 이를 하지 아니하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하였으므로 피고 C은 매도인인 피고 B와 각자 38,833,942원 및 이에 대한 지연손해금을, 피고 D협회는 피고 C과 각자 위 38,833,942원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

살피건대, 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제1항은 '중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있는바, 이 사건 건물의 매매를 중개함에 있어서 매매목적물인 이 사건 건물의 4층에 허가 없이 축조된 이 사건 증축부분은 중개대상물의 상태 및 권리관계에 관한 것임과 동시에 현실적인 시정명령 발령시 철거될 수도 있어서 이용에 제한을 가져올 수도 있는 사항이므로 중개인인 피고 C이 이를 확인하여 원고에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있다고 할 것이나 앞서 본 바와 같이 피고 C은 중개대상물 확인설명서에 건축물대장상위반건축물 여부란에 적법하다고 표기한 이외에 그 실상인 위반건축물이라는 사실에 관하여 따로 설명하지 않았으므로 이는 위 법이 정하는 중개인의 의무위반에 해당한다고 할 것이다.

그러나, 원고가 피고 C의 명시적인 설명은 없었지만 직접 현장을 답사하고 인수하는 임대차의 내용을 확인하는 과정에서 이미 이사건 증축부분의 현황과 그것이 등기부 및 대장에 반영되지 않은 적법하지 아니한 건축물이라는 사실은 알고 이 사건 매매계약을 체결하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 C이 이러한 설명의무를 제대로 이행하였더라면 원고가 이 사건 매매계약을 체결하지 않았거나 매매의 조건을 달리하였으리라고 볼 수 없으므로 그러한 의무위반으로 그와 상당인과관계가 있는 어떠한 손해가 원고에게 발생하였다고 볼 수 없어서, 원고의 피고 C에 대한 손해배상책임에 관한 주장 및 이를 근거로 한 피고 D협회에 대한 손해배상책임에 관한 주장은 다른 점에 대하여 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

원고의 피고들에 대한 각 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 유영일