광주지방법원 목포지원 2019. 11. 5. 선고 2019가합10311 판결 [손해배상(기)]

광주지방법원 목포지원

제1민사부

판결

사건 2019가합10311 손해배상(기)

원고 A

소송대리인 법무법인 새천년 담당변호사 김창

피고 B

소송대리인 변호사 박혁진

변론종결 2019. 9. 24.

판결선고 2019. 11. 5.

주문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고는 원고에게, 12,565,000원 및 이에 대하여 2018. 11. 16.부터 2019. 2. 19.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 목포시 C건물, D호 내 (1) 화장실 바닥 및 벽체의 타일 전체를 철거한 후 바닥 배수구를 재시공하는 방법으로, (2) 발코니 바닥의 타일을 철거 후 바닥 및 벽체 일부의 액체방수 작업 및 바닥 타일을 재시공하는 방법으로 각 누수방지 공사를 이행하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 2017. 6. 13. 피고로부터 목포시 C건물 D호(이하 '이 사건 D호'라 한다)를 대금 3,550만 원에 매수하여 2017. 6. 16. 소유권이전등기를 마친 후 그 곳에서 거주하고 있다(이하 위 매매계약을 '이 사건 계약'이라 한다).

나. 원고와 피고가 이 사건 계약을 체결하면서 작성한 부동산매매계약서(을 제1호증)의 특약사항 제5항에는 "매매대금 조정으로 인해 추후 발생할 수 있는 모든 매도인 하자담보책임은 면제하기로 한다."고 기재되어 있다.

다. 이 사건 E호의 소유자인 F은 2017. 9. 5.경 원고에게 이 사건 D호의 하자로 인하여 이 사건 E호의 부엌과 방 천장 등에 누수가 발생하고 있으므로, 이에 대한 보수 및 손해를 배상해달라는 취지의 통지를 하였다.

라. 원고와 F은 2017. 10. 25.경 피고에게 이 사건 D호의 하자로 인한 손해의 배상과 하자의 보수를 요구하였으나, 피고는 이 사건 D호의 매수 당시 원고와 사이에 위와 같은 하자담보책임면제의 특약이 있음을 이유로 이를 거절하였다.

마. F은 이후 원고를 상대로 누수로 인한 손해배상 및 하자보수 청구 소송을 제기하여(이 법원 2018가합11812호), 2019. 2. 19. 이 법원으로부터 "원고는 F에게, 누수로 인한 손해배상금 7,565,000원(위자료 300만 원 포함) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고, 이 사건 D호 내 (1) 화장실 바닥 및 벽체의 타일 전체를 철거한 후 바닥 배수구를 재시공하는 방법으로, (2) 발코니 바닥의 타일을 철거 후 바닥 및 벽체 일부의 액체 방수 작업 및 바닥 타일을 재시공하는 방법으로 각 누수방지공사를 이행하라."는 내용의 일부승소판결을 선고받았고, 위 판결은 이후 그대로 확정되었다(이하 '이전 사건 판결'이라 한다).

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증의 1, 2, 3, 13, 제3호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고

원고는 피고로부터 매수한 이 사건 D호의 누수 하자로 인하여 F에게 손해배상 및 하자보수 의무를 부담하게 되었고, 그 과정에서 심각한 정신적 고통을 겪게 되었다. 피고는 매도인으로서 하자담보책임을 부담하므로, 원고에게 손해배상으로 12,565,000원(이전 사건 판결의 인용금액 7,565,000원 + 원고의 위자료 5,000,000원) 및 이에대한 지연손해금을 지급하고, 이전 사건 판결에서 명한 내용대로 이 사건 D호의 누수 하자를 보수할 의무가 있다.

나. 피고

피고는 이 사건 계약 전에 이미 이 사건 D호의 누수 하자에 대한 보수를 마쳤고, 이 사건 계약 당시 하자담보책임을 면제하는 특약을 체결하였으므로, 손해배상 및 하자보수 의무를 부담할 이유가 없다.

3. 판단

가. 하자담보책임의 발생

갑 제2호증의 8, 11, 13의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 계약 전부터 이 사건 D호의 배관 노후화, 배수불량 상태가 존재하였고, 이로 인해 이 사건 계약 이후 이 사건 E호에 누수 피해가 발생한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 D호의 매도인인 피고는 특별한 사정이 없는 한 매수인인 원고에 대하여 민법 제580조, 제575조 제1항에 따라 하자담보책임을 부담한다.

나. 담보책임면제특약의 효력

(1) 피고는 이 사건 계약 당시 원고로부터 하자담보책임을 면제받았다고 항변한다. 위 기초사실에 의하면, 원고와 피고가 부동산매매계약서의 특약사항 제5항을 통해 담보책임면제의 특약을 맺었으므로, 피고는 원고에 대하여 하자담보책임을 부담하지 아니한다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 있다.

(2) 이에 대하여 원고는, 위 특약사항 제5항에는 '매매대금 조정으로 인해 추후 발생할 수 있는 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 한다고 기재되어 있고, 중개인과 원고는 이 사건 D호에 누수 하자가 존재한다는 사실을 전혀 몰랐으며, 단지 이 사건 D호의 뒷베란다에서 발견된 하자를 이유로 매매대금은 50만 원을 조정하기로 하고 계약서에 위와 같은 문구를 추가한 것에 불과하므로, 위 특약사항을 근거로 누수 하자로 인한 담보책임이 면제될 수 없다고 주장한다.

(3) 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결, 대법원 2008. 3. 14. 선고 2007다11996 판결 등 참조).

(4) 위 기초사실과 갑 제1호증, 제2호증의 8, 13, 을 제1호증의 각 기재, 증인 G의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 통해 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 특약사항 제5항이 뒷베란다 부분의 하자에 국한하여 담보책임을 면제한다는 의미라고 보기 어렵고, 달리 위 특약에 의해 면제되는 담보책임의 범위를 제한하여야 한다고 볼만한 특별한 사정을 찾기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

① 민법 제584조는 매도인의 담보책임을 전적으로 배제하는 내용의 특약이 유효한 것을 전제하고 있고, 위 특약사항 제5항에는 매도인인 피고의 모든 하자담보책임을 면제하기로 한다는 내용이 명시되어 있다. 그 앞부분에 '매매대금 조정으로 인해'라는 문구가 있으나, 조정된 매매대금의 액수가 기재되어 있지 아니하고, 하자담보책임의 범위를 제한하는 문구나 매도인이 하자가 없음을 보증하는 문구는 없다.

② 피고를 대리하여 이 사건 계약을 체결한 H은 이 사건 D호에서 실제 거주하다 2016. 5.경 이사를 나가면서 이 사건 D호를 매도하고자 하였으나 매수할 사람이 나타나지 아니하자 매매가액(3,550만 원)의 절반에 육박하는 1,500만 원 상당을 들여 이 사건 D호를 누수공사를 포함하여 수리하였고, 부동산중개업소에 위와 같은 수리사실을 고지하였는바, 피고가 이 사건 계약 당시 이 사건 D호에 누수 하자가 존재하는 사실을 알았다거나 알면서도 고지하지 않았다고 보기는 어렵다.

③ 그런데 이 사건 D호가 위치한 C건물은 1983년에 건축된 노후화된 건물이고, 매매가액도 주변의 신축 건물에 비해 매우 낮은 점에 비추어 볼 때, 피고의 대대적인 수리에도 불구하고 명확히 드러나지 않은 하자가 존재할 수 있고 매수인인 원고로서도 이러한 하자의 존재를 예상할 수 있다고 보인다.

④ 위 G는 이 법정에 증인으로 나와 하자담보책임 면제의 대가로 조정된 매매대금이 50만 원에 불과하였고 이는 뒷베란다 부분의 하자에 국한된 것이었다고 증언하였다. 이에 반하여 위 H은 이전 사건에 증인으로 출석하여 당시 담보책임면제의 범위를 한정하지 않았고 모든 하자담보책임을 면제받기 위하여 위 문구를 추가하였다고 밝혔다. 위 특약사항 제5항의 문언, 위 H의 진술, 주택의 노후화 정도, 최근 수리를 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 위 G의 증언 내용은 믿기 어렵고, 달리 당사자들 사이에 위 특약사항 제5항의 문언과 다른 내용의 약정이 있었다고 볼만한 증거가 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 고은설(재판장) 권노을 김유신