서울북부지방법원 2020. 12. 16. 선고 2020나32112 판결 [손해배상(기)]

서울북부지방법원

제4민사부

판결

사건 2020나32112 손해배상(기)

원고,항소인 1. A

2. B

원고들 소송대리인 법무법인 굳센

담당변호사 문병만

피고,피항소인 C

소송대리인 법무법인(유한) 신원

담당변호사 장시일

제1심판결 서울북부지방법원 2020. 1. 31. 선고 2019가소670108 판결

변론종결 2020. 11. 11.

판결선고 2020. 12. 16.

주문

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청구취지및항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고들에게 각 13,725,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고들은 2018. 9. 17. 피고를 대리한 D와 사이에 피고 소유의 서울 성북구 E 토지 및 지상 다가구주택(지하 1층, 지상 3층 및 옥탑, 이하 '이 사건 주택'이라 한다)을 매매대금 439,000,000원에 매수하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

 

나. 원고들은 2018. 10. 중순경 이 사건 주택의 누수 등을 발견하고, 2018. 10. 16. 피고 측 관계자의 입회하에 위 주택의 하자점검을 실시하였다. 그 결과 이 사건 주택에 관하여 옥탑 지붕에서의 누수 및 보일러 고장, 지층부터 3층까지 내부 벽면부, 화장실 및 보일러 등의 누수 등 하자가 있는 것으로 조사되었고, 그에 대한 예상수리비 합계액이 15,495,000원(부가가치세 별도)으로 산정되었다.

다. 원고 A은 중도금 지급기일인 2018. 10. 17. 피고에게 중도금을 지급한 다음 위와 같은 하자에 관하여 민법상 매도인의 하자담보책임을 근거로 하자보수를 요구하였다. 이에 대하여 피고는 2018. 10. 22. 이 사건 매매계약의 특약사항을 이유로 원고 A의 요구를 거절하였다.

라. 원고들은 이 사건 주택을 인도받은 이후 총 22,450,000원(=옥탑 지붕누수 및 옥탑방 보일러 수리비 2,600,000원+벽체 균열 및 창문틀 균열 수리 13,500,000원+3층 화장실 타일공사 및 노후배관교체 등 1,010,000원+2층 보일러 및 난방수 누수, 화장실 누수 수리비용 4,940,000원+1층 화장실 보일러 배관 누수 400,000원)을 지출하여 직접 위 주택에 관한 하자보수 공사를 실시하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3(가지번호 포함)호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장 요지

1) 원고들

이 사건 주택에는 각 층마다 긴급하게 보수를 필요로 하는 누수 등의 하자가 존재하는바, 피고는 매도인의 하자담보책임에 따른 손해배상으로 원고들에게 이 사건 주택의 누수 등 하자에 관한 보수비 총액 22,450,000원 및 위 하자로써 원고들이 입은 정신적 고통에 관한 위자료 5,000,000원을 더한 27,450,000원을 배상할 책임이 있다.

한편, 이 사건 매매계약에 누수 등의 하자면 책에 관한 특약사항 제7항이 있기는 하나, 이는 피고 측이 위와 같은 중대한 하자의 존재를 악의적으로 숨기고 계단실의 경미한 누수만 보여주는 등으로 원고들을 속여 체결한 것이다. 이에 원고들은 이 사건 매매계약 중 피고의 기망에 의하여 체결된 위 특약사항 부분을 일부 취소하므로, 피고는 위 특약으로 원고들에게 손해배상책임의 면책을 주장할 수 없다.

2) 피고

피고는 원고들과 이 사건 매매계약을 체결하는 과정에서 매매대금을 일부 감액하는 대신 원고들은 피고에게 누수 등의 하자에 대한 담보책임을 묻지 않기로 하는 내용의 특약을 체결하였다. 따라서 원고들은 이 사건 주택에 관한 누수 등의 하자담보책임을 스스로 포기하였으므로, 뒤늦게 이를 구하는 원고들의 청구는 이유 없다.

나. 판단

1) 앞서 제1항에서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 주택에는 옥탑에서부터 지층에 이르기까지 벽면 균열, 노후배관 균열 등으로 인한 누수 현상이 다수 존재하고, 주거목적을 달성하기 위해서는 이를 보수하여야만 하므로, 피고는 위와 같은 하자에 대하여 일응 원고들에게 매도인으로서의 하자담보책임을 진다.

2) 그러나 다른 한편, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 특약사항 제1항으로 '현 시설 상태에서의 매매계약'임을 명시하고 있고, 제7항으로 '매매대금에서 1,000,000원을 감액해주는 조건으로 누수 등의 하자책임을 묻지 않는다.'고 정하고 있다. 여기에 을 제3호증의 기재, 당심 증인 F의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 주택은 매매계약 당시 준공(1994.) 후 24년이 지난 노후된 건물로서 그에 따른 하자 발생 가능성이 상당한 건물이었는바, 이는 이 사건 주택 및 그 부지의 매매대금을 정함에 있어서도 이미 반영되었을 것으로 보이는 점, ② 한편 이 사건 매매계약을 중개한 F은 위 특약사항 제7항을 정한 경위에 관하여 '이 사건 주택의 3층을 올라가는 계단 내부에서 누수 흔적이 있었는데, 양측에서 이거 말고도 다른 부분이 있으니 그 부분에 대해서 해결을 했으면 좋겠다고 하여 정하게 되었다'는 취지로 증언한바, 원고들 또한 기본적으로는 이 사건 주택을 확인하면서 미처 발견하지 못한 누수 등 하자가 있을 수 있음을 인식하고 있었던 것으로 보이는 점, ③ 그럼에도 쌍방은 위 특약사항 제7항으로 피고에게 책임을 묻지 않는 하자책임의 범위를 '경미한 누수 등의 하자'라거나, '3층 계단에서 발견한 것과 비슷한 종류의 누수 등 하자'라는 등으로 한정하지 않은 채 널리 누수 관련 하자 전반을 의미하는 것으로 인식될 수 있는 '누수 등의 하자'라고만 정한 점 등에 비추어 보면, 원고들과 피고는 이 사건 매매계약의 특약사항 제1항 및 제7항을 통하여 매매 당시 이 사건 주택에 존재하는 누수 등의 하자 전반에 대한 담보책임을 면제하기로 약정(이하 '이 사건 면책약정'이라 한다)하였다고 봄이 상당한바, 이와 같이 봄에 있어 갑 제5호증의 기재는 방해가 되지 아니한다. 따라서 특별한 사정이 없는 이상 원고들은 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 매도인의 하자담보책임을 물을 수 없다. 이 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있다.

3) 이에 대하여 원고들은 피고의 기망을 이유로 이 사건 매매계약 중 이 사건 면책약정 부분을 취소할 수 있다는 취지로 주장한다. 그러나 이 법원에 현저한 사실과 앞서 본 증거들, 갑 제4호증의 2의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ㉠ 피고는 이 사건 주택을 2016. 4. 15.경 매수하였고, 위 주택 소재지와 상당한 거리를 두고 떨어진 인천에 거주하면서 이 사건 주택을 타에 임대하는 용도로 사용하였는바 임차인이 적극적으로 보수를 요구하지 않는 이상 피고가 구체적인 하자의 존재를 인식하기는 어려웠을 것으로 보이는 점, ㉡ 그런데 원고가 제출한 이 사건 주택 2층의 임차인인 G의 사실확인서(갑 제4호증의 2) 기재에 의하더라도, G은 이 사건 매매계약의 잔금지급일 이후인 2018. 11. 17.에서야 비로소 주택의 하자보수를 요구한 점, ㉢ 이 사건 매매계약을 중개한 F 또한 위 매매계약 체결 1년 전부터 위 주택의 전체 매매 및 부분 임대 건으로 위 주택을 수시로 왕래하면서도 위 주택의 외벽으로부터 물이 새는 등 매매계약의 체결에 영향을 미칠 정도의 '심각한 하자'를 직접 확인한 적은 없는 점 등에 비추어 보면, 갑 제2 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다)의 각 기재 및 당심 증인 F의 증언만으로는 피고가 이 사건 주택에 앞서 본 바와 같은 하자가 존재하고 있는 것을 알면서도 이를 고지하지 아니하여 원고들을 기망한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없어 기각되어야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고들의 항소는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 강재철(재판장) 배관진 강민수