서울중앙지방법원 2020. 3. 31. 선고 2018가단5271407 판결 [손해배상(기)]

서울중앙지방법원

판결

사건 2018가단5271407 손해배상(기)

원고 A

소송대리인 변호사 왕진선

피고 1. B

2. C

피고들 소송대리인 법무법인 경인, 담당변호사 양기오

변론종결 2020. 2. 4.

판결선고 2020. 3. 31.

주문

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고들은 공동하여 원고에게 161,994,700원 및 그 중 52,650,000원에 대하여는 2018. 6. 15.부터, 59,456,800원에 대하여는 2017. 5. 25.부터 각 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 피고 B는 인천 계양구 D 대 428.7m²(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 소유자이다. E은 'F공인중개사사무소'라는 상호로, 피고 C은 'G공인중개사사무소'라는 상호로 각 부동산중개업을 영위하는 공인중개사이다.

나. 이 사건 건물에는 등기부등본 및 건축물대장에 등재된 부분(철근콘크리트조, 슬래브지붕 3층, 근린생활시설, 1층 253.08m², 2층 253.03m², 3층 230.28m², 지하층 353.1m²) 외에도 아래 표 기재와 같이 무허가로 증축된 부분(이하 통틀어 '이 사건 증축 부분'이라 한다)이 존재하였다.

 

다. 1) 원고는 2017. 5. 25. 피고 B와 사이에, 이 사건 토지 및 건물을 1,835,000,000원(계약금 100,000,000원은 계약 당일에, 잔금 1,735,000,000원은 2017. 6. 15.에 지급)에 매수하기로 하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, E은 원고 측에서, 피고 C은 피고 B 측에서 위 매매계약을 각 중개하였다.

2) 이 사건 매매계약서 특약사항란에는 '현 시설 상태의 계약이며, 토지 면적, 경계, 건물 면적 등은 지적공부에 의하며 서류 일체를 확인 후 계약함'이라고 되어 있고, 위 계약서에 첨부된 E과 피고 C이 함께 작성한 중개대상물 확인·설명서(이하 '이 사건 중개대상물 확인·설명서'라 한다) 중 '건축물대장상 위반건축물 여부'란에는 '적법' 부분에 체크(√)가 되어 있다.

라. 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물은 여러 임차인들이 층별로 피고 B로부터 각 임차하여 사용하는 상태였는데, 지하층은 H이 노래연습장으로, 1층은 I가 가구공장 및 사무실로, 2층은 J가 당구장으로, 3층은 K이 PC방으로, 옥상층은 L이 주택으로 사용하고 있었다.

마. 원고는 2017. 6. 15. 피고 B에게 매매잔금을 지급한 다음 원고 앞으로 이 사건 토지 및 건물에 관하여 소유권이전등기를 각 마쳤다.

바. 1) 그런데 인천광역시 계양구청장은 2017. 12. 5.경 원고에게 이 사건 증축 부분이 건축법 제11조(건축허가)를 위반한 불법건축물임을 이유로 2017. 12. 25.까지 자진철거를 명하는 시정명령을 하였다.

2) 인천광역시 계양구청장은 2018. 2.경 원고가 위 시정명령을 이행하지 않았음을 이유로 1,937,000원의 이행강제금을 부과하였고, 원고는 2018. 3. 28.과 2018. 5. 18.에 위 이행강제금을 납부하였다.

사. 이후 원고는 2019. 8. 15.경 이 사건 증축 부분의 철거공사를 완료하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 11, 12, 13, 23호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 요지

매도인인 피고 B는 이 사건 매매계약 체결 당시 원고에게 이 사건 증축 부분이 불법건축물에 해당한다는 사실을 고지하지 않은 채 계약을 체결하였다. 중개인인 피고 C은 원고에게 위와 같이 불법건축물이 존재한다는 사실을 설명하지 않고 오히려 이 사건 중개대상물 확인·설명서에 적법한 건축물인 것처럼 기재하여 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였다.

그로 인해 원고는 이 사건 증축 부분을 철거하면서 지출한 비용 59,456,800원, 이 사건 증축 부분의 철거로 옥상층을 더 이상 임대할 수 없게 되어 상실하게 된 옥상층의 임대수익 52,650,000원, 이 사건 증축 부분의 철거시까지 이 사건 건물 2층과 3층을 임대하지 못하여 상실하게 된 임대수익 49,887,900원(= 2층 29,880,000원 + 3층 20,007,900원) 상당의 손해를 입게 되었다.

따라서 피고 B는 민법 제750조에 따라, 피고 C은 공인중개사법 제30조 제1항1) 또는 민법 제750조에 따라 공동하여 원고가 입은 위 손해를 배상할 책임이 있다.

3. 판단

가. 관련 법리

재산권의 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 하겠으나, 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인 할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2016. 4. 15. 선고 2013다97694 판결 참조).

나. 판단

살피건대, 앞서 본 기초사실에 의하면 이 사건 중개대상물 확인·설명서 중 '건축물 대장상 위반건축물 여부' 항목의 '적법' 부분에 체크(√)가 되어 있는 사실이 인정되기는 한다.

그러나 앞서 본 기초사실, 앞서 든 각 증거들, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 증인 E의 증언, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 E으로부터 이 사건 토지 및 건물을 매수할 것을 권유받고 여러 차례에 걸쳐 위 건물을 방문하여 그 현황을 확인한 뒤에 이 사건 매매계약을 체결하였던 것으로 보이는 점, ② 원고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 건물을 현재 상태 그대로 매수하기로 하였고 위 매매계약서 특약사항 제1항에서 "현 시설 상태의 계약이며, 토지 면적, 경계, 건물 면적 등은 지적공부에 의하며 서류 일체를 확인 후 계약함"이라고 기재하여 그 내용을 명확히 하였던 점, ③ 원고가 이 사건 건물 옥상층의 임대수익을 기대하고 이 사건 매매계약을 체결한 것인 점(소장 제10쪽 참고)에 비추어 볼 때, 위 매매계약 체결 당시 원고는 등기부등본이나 건축물대장의 기재와는 다르게 옥상층이 증축되어 있는 상태여서 이 사건 건물에 불법건축물이 존재한다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었던 것으로 보이는 점(계약 체결 당시 피고 C이 원고에게 등기부등본과 건축물 대장을 제시한 사실에 대하여는 원·피고 사이에 다툼이 없다), ④ 원고와 피고 B는 이 사건 매매대금을 위 피고가 최초 제시한 금액에서 일부 감액하는 것으로 조정하였는데, 이 사건 증축 부분이 불법건축물이라는 사정이 반영되었기 때문인 것으로 보이는 점(최초 제시금액에 대하여 피고들은 20억 원이라고 주장하고, 원고는 18억 6,000만 원이라고 주장하는데, 원고의 주장에 따르더라도 2,500만 원이 감액되었다), ⑤ 원고 측에서 이 사건 매매계약을 중개하였던 E은 '계약 체결 전에 원고에게 이 사건 증축 부분이 불법건축물이라는 사실을 설명하였다'라는 취지로 일관되게 진술하고 있는 점, ⑥ 중개의뢰인에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 중개의뢰인이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 사항에 대하여는 중개인이 중개의뢰인에게 이를 고지하거나 설명할 의무가 있다고 볼 수 없는데, 관할관청의 허가를 받지 않고 무단증축을 한 경우 건축법 위반에 해당하여 일정한 제재를 받을 수 있다는 사실은 보통 일반인들의 인식에 비추어 보더라도 특별히 생소한 내용이라고 볼 수도 없으므로, 원고가 불법건축물의 존재를 알고 있었던 이상 피고 C이 원고에게 이로 인하여 이행강제금이 부과된다거나 자진철거 시정명령이 내려질 수 있다는 사정까지 세세하게 고지하지 아니하였다고 하더라도, 피고 C이 원고에게 설명의무를 위반하였다고 보기는 어려운 점, ⑦ 원고는 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마친 후 2017. 6. 30.경 옥상층의 기존 임차인 L과 사이에 새로운 임대차계약을 체결하기도 하였던 점, ⑧ 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 2017. 12. 5.경 인천광역시 계양구청장으로부터 불법건축물을 자진철거하라는 시정명령을 받았음에도 이 사건 소를 제기하기 전까지 피고들에게 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 증축 부분이 불법건축물에 해당한다는 점을 알고 있었고, 피고들은 원고에게 이를 고지 또는 설명하였다고 봄이 타당하며, 위 인정사실이나 갑 제14 내지 19, 22 내지 28호증의 각 기재만으로는 계약의 체결 및 중개과정에서 피고들이 주의의무를 위반하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 손해액에 대하여 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 이준구