대전지방법원 천안지원 2021. 11. 5. 선고 2019가합104696 판결 [손해배상(기)]

대전지방법원 천안지원

제1민사부

판결

사건 2019가합104696 손해배상(기)

원고 A

소송대리인 법무법인 카논

담당변호사 임현정

피고 1. B

소송대리인 변호사 이기영, 이동화

2. C협회

소송대리인 변호사 이재헌

변론종결 2021. 10. 8.

판결선고 2021. 11. 5.

주문

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

원고에게, 가. 피고 B는 210,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 나. 피고 C협회는 피고 B와 각자 위 돈 중 100,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 피고 B는 피고 C협회(이하 ’피고 협회‘라 한다)와 사이에 피고 B가 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 피고 협회가 그 손해에 관하여 공제금액을 한도로 보상하여 주기로 하는 공제계약을 체결하였다.

나. 원고는 2011. 2. 14. 공인중개사인 피고 B의 중개로 D, E과 사이에 아산시 F 대 312.3㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 650,000,000원에 매수하는 매매계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 2011. 4. 15. 위 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 모두 마쳤다.

다. 위반건축물 시정명령 등

1) 아산시장은 2019. 4. 29. 원고에게 이 사건 건물에 대하여 아래 표와 같은 위반사항이 확인되었기에 건축법 제79조에 따라 시정명령(이하 ‘이 사건 시정명령’이라 한다)을 한다고 통보하면서, 2019. 5. 29.까지 시정(자진철거)한 후 증빙자료를 제출할 것을 요청하였고, 위 시정기간 내 시정하지 않을 경우 건축법 제80조에 따라 위반사항이 시정될 때까지 1년에 1회씩 이행강제금(예정금액: 11,722,000원)이 반복하여 부과된다는 점을 고지하였다(이하, 아래 표 ‘구분’란 순번에 따른 각 불법건축물을 통틀어 ‘이 사건 각 불법건축물’이라 한다).

 

2) 아산시장은 2019. 6. 19. 원고에게 앞서 위반건축물에 대한 시정명령 및 시정촉구를 하였으나 시정되지 않아 재차 시정으로 촉구한다면서 2019. 8. 19.까지 위반사항을 시정한 후 증빙자료를 제출할 것을 요청하였다.

3) 아산시장은 2019. 7. 3. 원고의 시정조치 기간의 연장 요청에 대하여 2019. 9. 24.까지 연장한다고 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을나 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

피고 B는 원고에게 이 사건 건물에 이 사건 각 불법건축물 부분이 있음을 설명하고 원고가 이 사건 건물을 매수하면서 이 사건 각 불법건축물 부분의 존재로 인하여 받을 불이익에 관하여 알려줄 업무상 주의의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 건물이 적법한 건물인지 확인하지 않았거나 원고에게 전혀 설명·고지하지 않은 중대한 과실이 있으므로, 공인중개사인 피고 B는 중개의뢰인인 원고에게 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상으로 210,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 협회는 공제사업자로서 피고 B와 공동하여 위 손해배상액 중 100,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 판단

가. 관련 법리

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 공인중개사법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 등 참조).

재산권의 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 하겠으나, 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결 등 참조).

나. 구체적 판단

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거들, 을가 제6, 7, 8, 9, 11, 18호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 B가 이 사건 매매계약 체결을 중개하면서 업무상 주의의무를 위반하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

① 이 사건 각 불법건축물은 기존의 건축물을 확장하여 증축하거나 가설로 축조된 것이어서 그 존재가 외관상 분명하여 육안으로도 쉽게 확인할 수 있었던 것으로 보이는데, 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 직접 이 사건 건물을 살펴보고 그 매수를 결정하였는바, 이 사건 각 불법건축물의 존재를 알고 있었거나, 적어도 약간의 주의만으로도 이 사건 각 불법건축물의 존재를 충분히 알 수 있었던 경우에 해당한다.

② 더욱이 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고는 공인중개사인 피고 B나 매도인 D의 설명을 듣거나 안내를 받아 직접 이 사건 건물을 살펴보는 등의 방법으로 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물에 이 사건 각 불법건축물 부분이 있다는 점을 인식하고 있었던 것으로 보인다.

㉠ 이 사건 매매계약 체결 당시 G공인중개사 사무소 직원으로 근무하고 있었던 H이 작성한 사실확인서(을가 제8호증의1)에 의하면, 매도인 D은 이 사건 매매계약을 체결하려고 원고와 교섭할 당시 이 사건 건물 1층 주차장 통로를 당시 I 사무실로 변경하고, 뒤쪽 출입을 원활하게 하기 위해 중간으로 주차통로를 변경하였으며, 2층 택견학원은 방을 없애고 학원으로 사용하고 있고, 4층의 경우도 천막을 치고 보일러실 창고도 만들고 화장실도 1개 추가 설치되었다는 설명을 하는 등 이 사건 각 불법건축물을 비롯한 이 사건 건물의 상태에 대해서 알렸던 것으로 보인다.

㉡ J가 작성한 사실확인서(을가 제11호증의1)에 의하면, 원고는 이 사건 건물을 매수하여 사용할 때, 이 사건 건물의 1층 부분이 증축 등으로 불법인 점을 잘 인식하면서 임차인이었던 J에게 이에 따라 사용 부분을 변경할 것을 요구하기도 하였던 것으로 보이고, 또한 원고 역시 이 사건 각 불법건축물 중 일부를 원고가 직접 운영하는 학원의 창고 등으로 이용하기 위하여 새로 다시 축조하기도 하였던 것으로 보인다.

㉢ K가 작성한 사실확인서(을가 제9호증의1)에 의하면, 원고는 2014년 무렵 K에게 자신이 운영하던 학원을 이 사건 건물로 이전하여 운영할 것이라고 이야기를 하고, 1층 임대와 관련하여 불법증축한 부분이 있어 허가 등이 나오지 않는다는 등의 이야기를 하였음을 알 수 있다.

③ 위와 같이 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물에 이 사건 각 불법건축물 부분이 존재한다는 점을 인식하였으므로, 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물을 육안으로 직접 살펴보고, 건축물대장, 건축물현황도 등과 실제 현황을 비교하는 방법 등으로 이 사건 각 불법건축물 부분을 구체적으로 확인할 수 있었다.

④ 그런데 원고는 이 사건 건물을 이 사건 매매계약 체결 당시 현황 그대로 인도받아 사용할 의사로 이 사건 건물에 이 사건 각 불법건축물 부분이 존재한다는 점을 잘 알면서도 그대로 인도받아 사용하였던 것으로 보이고, 그렇기 때문에 원고는 이 사건 건물을 매수하여 등기한 2011. 4. 15.부터 이 사건 시정명령이 행해진 2019. 4. 29.무렵까지 이 사건 건물을 보유하고 사용하면서 이 사건 각 불법건축물 부분을 잘 파악하고 있었음에도 공인중개사인 피고 B나 매도인들에게 아무런 이의제기도 하지 않았던 것으로 보인다.

⑤ 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 자신이 운영하고 있던 학원을 이 사건 건물로 이전하여 운영할 생각으로 이 사건 건물의 현황을 직접 살펴보았고, 실제로 2015. 2. 16.경 충청남도아산교육지원청에 학원변경등록신청을 하면서 건축물대장, 건축물현황도를 첨부하여 제출하고, 또한 수기로 작성된 것으로 보이는 평면도를 제출하면서 이 사건 건물의 현황을 구체적으로 파악하고 있음을 분명히 하였는바, 이에 비추어 보면 원고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시에도 이 사건 건물에 이 사건 각 불법건축물 부분을 구체적으로 파악하여 알고 있었거나 적어도 알 수 있었음에도 불구하고 당시 현황 그대로 인도받아 사용할 의사로 이 사건 각 불법건축물 부분의 존재를 그대로 감수하고 이 사건 건물을 취득하였던 것으로 보인다.

⑥ 원고와 공인중개사인 피고 B, 매도인들 사이에는 이 사건 매매계약 체결 당시 원고가 이 사건 각 불법건축물의 존재를 알면서도 이 사건 건물을 당시 현황 그대로 인도받아 사용할 의사로 이 사건 건물을 매수한다는 점에 대하여 쌍방 공통된 인식에 있었던 것으로 보인다.

다. 소결론

위와 같이, 피고 B가 이 사건 매매계약 체결을 중개하면서 업무상 주의의무를 위반하였다고 볼 수 없는 이상, 원고의 피고 B에 대한 손해배상청구는 그 손해액에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

그리고 원고의 피고 B에 대한 청구가 이유 있음을 전제로 한 원고의 피고 협회에 대한 청구 역시, 원고의 피고 B에 대한 청구가 이유 없는 이상, 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 이정원(재판장) 양지혜 권종현