a주택에 관해

1. 근저당권자 갑
2. 가등기권자 을
3. 주택임차인 병
4. 을의 본등기
5. 갑의 임의경매

[관련 법령]

• 후순위권리자의 권리행사 _{https://www.law.go.kr/법령/가등기담보등에관한법률/제5조}
• 1984. 1. 1. 이후 매매예약으로 적시된 가등기의 처리 _{https://casenote.kr/대법원/98마1333}

[질의]

(1) 말소기준권리는? 갑의 근저당권. 가등기가 소유권이전등기청구권 가등기인데, 을이 가등기에 기한 본등기를 실행한 경우? 가등기의 처분금지효에 반하는 병의 임차권은 소멸하고, 임의경매절차에서 병은 배당을 받지 못한다(확정일자가 있든 소액임차인이건 마찬가지)

(2) 가등기가 담보가등기인 경우? 대항력을 갖춘 임차인의 경우 청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변권을 가진다. 본등기가 청산절차를 제대로 거치지 않아 무효가 되었다면? 배당받을 수 있게 된다.

(3) 가등기의 성격이 명확하지 않은 경우의 실무 처리? 아무것도 제출하지 않으면 일단 소유권 이전등기청구권 보전가등기로 처리. 채권계산서 등을 제출하면 담보가등기로 보아 말소기준이 됨