[사례]

• 임대인 갑은 임차인 을에게 보증금 1억원, 월세 500만원에 상가를 임대. 을은 갑에게 전세권 설정을 요구하여 보증금담보목적의 전세권등기 경료. 을에 대한 채권자 병은 전세권에 대한 저당권을 설정함. 병은 이러한 사실관계를 잘 알고 있었음. 갑이 병에게 전세권설정등기의 말소에 승낙의 의사표시를 구하였다. 인용될 것인가? 원심은 통정허위표시이고 채권자가 이를 잘 알고 있었다는 이유로 무효로 보고, 승낙의 의사표시를 인용했는데, 대법원은 임대차보증금 중 연체차임 등을 공제한 나머지를 담보하는 범위에서 유효하다고 판단하고, 전세권설정등기의 말소를 저지할 이익이 있다고 판단함

[법령]

• 전세권의 내용 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제303조}
• 전세권자의 유지, 수선의무 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제309조}
• 법률상 말소기준권리 _{https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제91조}
• 건물의 전세권과 법정지상권 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제305조}
• 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제304조}
• 전세권자의 경매청구권 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제318조}
• 전세권의 소멸과 동시이행 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제317조}

[기본 판례]

• 전세권의 순위기준은 전세권의 존속기간 시작일인지, 전세권 등기일인지? 전세권 등기일 _{https://casenote.kr/대법원/2017마1093} 
  • [같은 취지] 존속기간 시작일인지, 전세권 등기일인지? 전세권 등기일 _{https://casenote.kr/대법원/2001다51725}
• 전세권 저당권의 관계에 있어 말소등기를 해야 전세권이 소멸하는지? 존속기간이 있는 경우 기간의 만료로 등기 없이 소멸함, 용익물권성의 소멸로 해석 _{https://casenote.kr/대법원/98다31301}
• 전세권 소멸 시 전세금 반환채권 발생을 조건으로 한 조건부채권의 양도는 가능하다 _{https://casenote.kr/대법원/2001다69122}
• 전세권자 경매 신청의 요건은? 목적물 및 전세권말소등기에 필요한 서류의 제공으로 이행지체 요건 필요 _{https://casenote.kr/대법원/77마90}
  • 내용증명을 보낸 것으로 개시는 되지만, 이의신청이 있는 경우 이행제공에 대한 소명자료가 필요하다는 취지(손흥수, 부동산경매(1), 사법행정학회, 2017, 147쪽)
• 일부 전세권의 문제
  • 전세권의 목적이 아닌 부분에 대한 경매신청권이 없다 _{https://casenote.kr/대법원/91마256 https://casenote.kr/대법원/2001마212}
  • 그러면 어떻게 하나? 자기 전세권 부분을 분할 등기 후 경매신청 가능 _{https://casenote.kr/대법원/73마283}
• 단독주택이 경매처분될때 전세권과 주임법상 대항력/우선변제권 중 어느 것이 더 유리할까?
  • 주임법상 임차권. 주임법상 임차인은 건물, 토지 매각대금 모두에서 받을 수 있으나, 건물 전세권자는 건물로부터만 배당을 받음(다만, 아파트는 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지원칙이라 양자는 동일) _{https://casenote.kr/대법원/73마283}
  • 주임법상 대항력이 있는 임차인은 배당받지 못한 보증금을 낙찰자로부터 받을 수 있는데, 전세권자는 못받음, 다만 임차인이 보증금 반환 받기 전에 이사를 가려면 임차권 등기명령을 반드시 받아야 함

[전세권자와 주임법상 임차권자의 지위 겸하는 경우]

• 양자의 권한을 함께 누리게 된다 _{https://casenote.kr/대법원/2010다900}
• 전세권자와 주임법상 임차권자의 지위 겸하는 경우, 임차인으로서의 지위에 기해 배당요구를 했는데 보증금을 모두 돌려받지 못한 경우 전세권자로서의 지위가 상실되는 것 아님 _{https://casenote.kr/대법원/2009다40790}
• 양자의 지위를 겸유하는 임차인이 적법한 배당요구를 하지 않은 경우(확정일자가 없다고 밝혀 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 해석됨) 인수된다 _{https://casenote.kr/대법원/2001다51725}

 

[전세권의 통정허위표시]

• 통정허위표시 _{https://www.law.go.kr/법령/민법/제108조}
• 월세인데 전세권등기도 한 경우, 연체차임 공제 등 전세권으로 표시되지 않는 부분은 통정허위표시로 무효이고, 이를 알았던 제3자(전세권의 저당권자 등)에게도 무효 주장 가능, 전세권이 소멸되는 경우 이에 갈음한 전세금반환채권에 대한 압류 등 가능(전세권설정자 등은 압류명령 등이 송달되기 전에 발생한 사유로 압류권자에게 항변 가능 - 연체차임 등의 공제주장 가능하게 됨) _{https://casenote.kr/대법원/2018다268538}